Η ΕΣΕΕ για τις αλλαγές στην επαγγελματική στέγη και τις εμπορικές μισθώσεις

Οι μεταβολές του καθεστώτος της επαγγελματικής στέγης και της απελευθέρωσης των εμπορικών μισθώσεων άρχισαν να εξετάζονται από την Επιτροπή που έχει συσταθεί στο Υπουργείο Ανάπτυξης κατόπιν απαίτησης της τρόικας να καταργηθεί το ισχύον προστατευτικό νομοθετικό πλαίσιο.





Επειδή η «φήμη της απελευθέρωσης» έχει ήδη κυκλοφορήσει και το ενδιαφέρον από τους περιφερειακούς κυρίως Εμπορικούς Συλλόγους είναι μεγάλο, προβλέπεται ότι το θέμα, που θα κινηθεί από το Σεπτέμβριο και μετά, θα είναι αντίστοιχο της «πρώτης κατοικίας».

Η επαγγελματική στέγη αποτελεί παραδοσιακό ζήτημα του εμπορικού κόσμου και για το θέμα αυτό έγινε το 1991 το πρώτο κλείσιμο διεκδικήσεων της σύγχρονης εποχής, δηλαδή μετά την εφαρμογή του ν. 1712/1987. Η γενικότερη αντίληψη της στάσης του ελληνικού εμπορίου είναι υπέρ της διατήρησης ενός επικαιροποιημένου καθεστώτος προστασίας. Η ΕΣΕΕ ζητά λοιπόν να φύγει από το τραπέζι η πλήρης απελευθέρωση και να συζητηθεί η επικαιροποίηση και η εκλογίκευση του πλαισίου της εμπορικής μίσθωσης αλλά σε μελλοντικό, πιο εύθετο, χρόνο.

Ειδικότερα, στο ισχύον νομικό πλαίσιο, μπορούμε αρχικά να απομονώσουμε τις κυριότερες διατάξεις που αφορούν ιδιοκτήτες και μισθωτές και να καταλήξουμε σε απαραίτητα συμπεράσματα. Σε κάθε περίπτωση, αυτό που χρειάζεται η χώρα είναι ένα απλό και συστηματικό νομοθέτημα λίγων άρθρων, λιτό και λακωνικό, στο οποίο θα περιλαμβάνονται:

• Διατήρηση ενός ειδικού πλαισίου προσαρμοσμένου και επικαιροποιημένου

στο καθεστώς ρύθμισης των επαγγελματικών μισθώσεων.- άρθρο 1.

• Παραμονή της ελάχιστης διάρκειας της μισθωτικής σύμβασης με δικαίωμα των μερών να συμφωνούν το χρονικό διάστημα – άρθρο 5.

• Διατήρηση της 12ετίας στα υφιστάμενα μισθώματα και μεταβατικές ρυθμίσεις για σταδιακή μείωση του χρόνου για τα νέα μισθώματα.

• Κατάργηση του αυτόματου τρόπου αύξησης του μισθώματος όταν δεν

υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής.- άρθρο 7.

• Παραμονή της προστατευτικής διάταξης που επιτρέπει στον μισθωτή να μεταβιβάσει την μισθωτική σχέση σε εταιρεία που συμμετέχει ο ίδιος ή σε διαδόχους του.

• Αναδιατύπωση της προστατευτικής διάταξης για καταγγελία μετά πάροδο

1 έτους από την έναρξη της μίσθωσης, καταβάλλοντας αποζημίωση για τον συμβατικό χρόνο που απομένει. -άρθρο 43.

• Διατήρηση της «ρήτρας εξόδου» από την μίσθωση όταν δεν αποδίδει η επιχείρηση, χωρίς παγίδευση και οικονομική εξόντωση του μισθωτή.

• Περιορισμός της νόμιμης άυλης εμπορικής αξίας και κατάργηση του γνωστού «αέρα» σε περίπτωση υπεραξίας. - άρθρο 60-61.

Το θέμα του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης «πονοκεφαλιάζει» την αγορά, αφού στη πράξη, έχει σοβαρές επιπτώσεις και για τις δύο πλευρές. Σε ένα απελευθερωμένο περιβάλλον, εάν η μίσθωση είναι μικρής διάρκειας τότε κανένας επιχειρηματίας δεν θα κάνει καμία σοβαρή επένδυση και αξιόλογες εργασίες σε μισθωμένους χώρους και εάν πάλι οι δουλειές του πάνε καλά, τότε ο ιδιοκτήτης ίσως αρχίσει τις πιέσεις για αύξηση προκειμένου να του ανανεώσει την μίσθωση.

Επίσης η διάταξη της αύξησης του μισθώματος είναι πλέον ξεπερασμένη και μπορούμε να υποστηρίξουμε την κατάργησή της, αφού ενώ σήμερα έχουμε αρνητικό πληθωρισμό προβλέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος στο 6% της αντικειμενικής αξίας + 0,75% του τιμαρίθμου ως αύξηση κάθε χρόνο. Αναφορικά, λοιπόν, με την διάρκεια της μίσθωσης και την αναπροσαρμογή του ενοικίου θα μπορούσαμε να συμφωνήσουμε ότι θα ισχύει αποκλειστικά ό,τι προβλέπεται στη κάθε νέα σύμβαση.

Σε καθεστώς πλήρους απελευθέρωσης, η παραχώρηση από το μισθωτή της μίσθωσης έστω και σε εταιρία που συμμετέχει ο ίδιος, απαιτεί ειδική ρύθμιση, αλλιώς συνιστά αλλαγή του προσώπου του μισθωτή και δίνει άμεσο δικαίωμα επαναδιαπραγμάτευσης της σύμβασης, αλλιώς καταγγελίας στον ιδιοκτήτη. Ανάλογη ρύθμιση πρέπει να ισχύσει για την μεταβίβαση λόγω ανικανότητας ή την κληρονομική διαδοχή, ώστε να εξασφαλιστεί η συνέχεια της μικρομεσαίας οικογενειακής επιχείρησης.

Όταν η μίσθωση είναι μεγάλης διάρκειας και δυστυχώς οι δουλειές της επιχείρησης δεν πάνε καλά τότε ο μισθωτής παίρνει πάνω του «προίκα» τους μήνες και τα χρόνια που μένουν μέχρι την συμπλήρωση της αρχικά συμφωνημένης διάρκειας, τους οποίους μπορεί ο ιδιοκτήτης να διεκδικήσει δικαστικά. Αν πάλι η διάταξη καταργηθεί τελείως θα πληγούν τόσο οι επιχειρηματίες όσο και οι ιδιοκτήτες που δεν θα βρίσκουν μισθωτές διατεθειμένους να συντηρήσουν επαρκώς το μίσθιο, με αποτέλεσμα ο ένας να γίνει «οικονομικός όμηρος» του άλλου.

Το ένστικτο της αυτοσυντήρησης ενδέχεται να οδηγήσει τον επιχειρηματία να συμφωνεί μικρά χρονικά διαστήματα παραμονής για να μην έχει επάνω του το βάρος του υπόλοιπου των 12 χρόνων. Η λύση θα πρέπει να είναι τέτοια ώστε να μπορεί ο επιχειρηματίας να χαράξει ένα επιχειρηματικό πλάνο μακράς πνοής χωρίς να αισθάνεται εγκλωβισμένος και υπερχρεωμένος πριν ακόμη ανοίξει και η δουλειά του αποδώσει. Στον αντίποδα εάν το μαγαζί «πιάσει» ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που έχει αποκτήσει υπεραξία, δικαίως δικαιούται την όποια άυλη εμπορική αξία, αλλά μαζί με τον μισθωτή που επίσης θα πρέπει να καρπούται ένα μέρος αυτής της υπεραξίας, που δημιούργησε.

Η επιχειρηματικότητα και η αγορά ακινήτων δέχονται μέσα στην ύφεση και στην δυσπραγία απανωτά σοκ και υπάρχει μεγάλη αστάθεια. Γι' αυτό το λόγο, η ΕΣΕΕ προτείνει το θέμα να συζητηθεί μετά το πρώτο εξάμηνο του 2014, όταν σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών θα έχει δρομολογηθεί η σταθεροποίηση του οικονομικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα.