Αλλάζουν όλα στις εμπορικές μισθώσεις

Στην τελική ευθεία μπαίνουν οι διαδικασίες για την αλλαγή του καθεστώτος στις επαγγελματικές μισθώσεις, με το υπουργείο Ανάπτυξης να προσανατολίζεται στη μερική απελευθέρωση της αγοράς.




Ο χάρτης σε καταστήματα και γραφεία από τον Σεπτέμβριο αλλάζει με στόχο την επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η ηγεσία του υπουργείου επιθυμεί τη θέσπιση νέου θεσμικού πλαισίου με βάση τις επιλογές που θα κάνουν οι ιδιοκτήτες και οι επιχειρηματίες - ενοικιαστές ακινήτων. Ήδη μέσα από την ειδική επιτροπή που έχει συγκροτηθεί και τις προτάσεις που υπέβαλαν διαφαίνονται σημεία σύγκλισης.

Επίσης, όπως αναφέρουν πηγές, ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης και ο υφυπουργός Θανάσης Σκορδάς δεν προτίθενται να κάνουν οποιαδήποτε κίνηση πριν κι από τη σύμφωνη γνώμη του ΠΑΣΟΚ. Το δεδομένο, είναι, πως η ειδική επιτροπή που έχει συγκροτήσει ο κ. Σκορδάς θα πρέπει να έχει ετοιμάσει πόρισμα, ώστε μέχρι τις 15 Σεπτεμβρίου, αυτό μαζί με τις τελικές προτάσεις της κυβέρνησης να έχει παρουσιαστεί στην τρόικα. Οι δανειστές μας να σημειωθεί ότι έχουν απαιτήσει από την ηγεσία του υπουργείου την πλήρη απελευθέρωση της αγοράς των επαγγελματικών μισθώσεων. Θεωρούν ότι υπάρχει εμπόδιο στην επιχειρηματική δραστηριότητα.

«Οχι» της κυβέρνησης σε ισοπεδωτικές λύσεις
Η κυβέρνηση, λένε πληροφορίες, δεν επιθυμεί την πλήρη άρση των προστατευτικών διατάξεων για τους ενοικιαστές με δεδομένη την ανάγκη της προστασίας της επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ ταυτόχρονα στις σκέψεις που διατυπώνονται υπάρχουν κι εκείνες για την μη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας. Ετσι, με βάση αυτήν την ισορροπία που θέλει να κρατήσει ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές η κατεύθυνση όπως φαίνεται κι από τις απόψεις των δύο πλευρών είναι η διατήρηση ενός στοιχειώδους καθεστώτος προστασίας των ενοικιαστών.


Πηγές αναφέρουν πως η δωδεκαετής περίοδος κατά την οποία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει τον ενοικιαστή επιχειρηματία θα μειωθεί κατά πάσα πιθανότητα κατά το ήμισυ. Δηλαδή στα έξι χρόνια. Δεν αποκλείεται βέβαια στη διαδικασία του διαλόγου στην ειδική επιτροπή καθώς και με την τρόικα το χρονικό πλαίσιο να κατέβει στα τρία χρόνια. Η αλλαγή αυτή, που θα οδηγήσει στη μερική απελευθέρωση του καθεστώτος των επαγγελματικών μισθώσεων, θα αφορά τις καινούριες συμβάσεις, δηλαδή όσα συμβόλαια υπογραφούν ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές μετά την ψήφιση του νέου νόμου.

Αμετάκλητο καθεστώς στις υπάρχουσες συμβάσεις

Για τις υπάρχουσες και τρέχουσες συμβάσεις το καθεστώς θα παραμείνει το ίδιο, ως έχει, δηλαδή η δωδεκαετής διάρκεια. Έτσι μέχρι να συμπληρωθεί το όριο αυτό τα υφιστάμενα συμβόλαια θα ισχύουν με βάση όσα έχουν συμφωνηθεί.
Αλλάζουν όλα στις εμπορικές μισθώσεις

Επίσης για τις νέες μισθώσεις στην ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης υπάρχουν σκέψεις σύμφωνα με τις οποίες θα μπορούσε να καθιερωθεί και η «ρήτρα ενοικίου». Δηλαδή ένας ιδιοκτήτης να μην μπορεί να διώξει έναν ενοικιαστή στην περίπτωση που δεν βρει καλύτερη προσφορά. Αλλά ακόμη και η ίδια να υπάρχει να δίνεται το πλεονέκτημα στον υπάρχοντα ενοικιαστή να παραμένει στο ακίνητο.

Η ειδική επιτροπή που έχει συγκροτηθεί για το θέμα έχει συγκεντρώσει τις πρώτες απόψεις των εμπλεκόμενων φορέων της αγοράς. Σε αυτήν την επιτροπή μετέχουν εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων, των εμπόρων, των επαγγελματιών, των επιμελητηρίων, του υπουργείου Ανάπτυξης, των οργανωμένων αλυσίδων λιανικού εμπορίου, των μεσιτών και των επενδυτών ακινήτων (real estate).
Αλλάζουν όλα στις εμπορικές μισθώσεις

Τι ισχύεις στις χώρες της Ε.Ε.
Επίσης, έχει προχωρήσει και στην καταγραφή του πλαισίου που ισχύει σε άλλες χώρες της Ε.Ε. Σύμφωνα και με τον πίνακα που παρουσιάζει η «ΗτΣ», στην πλειονότητα των κρατών το πλαίσιο για τις επαγγελματικές μισθώσεις είναι ελεύθερο. Ισχύει τα όσα συμφωνούν τα δύο μέρη. Δηλαδή δεν υπάρχει από το κράτος η προστασία του ενοικιαστή από τις εξώσεις.

Ετσι, για παράδειγμα στη Γερμανία, τη Μ. Βρετανία, την Ισπανία, την Πορτογαλία, την Κύπρο, το Λουξεμβούργο, την Ελβετία, τη Βουλγαρία και την Πολωνία δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. Διαφαίνεται, δε, πως στην πράξη ιδιοκτήτες και ενοικιαστές συμφωνούν σε μισθώσεις για διάστημα πέντε έως και εννιά χρόνια.

Μέχρι και... 16 χρόνια προστασία του μισθωτή
Βέβαια, υπάρχουν και οι περιπτώσεις της Γαλλίας και της Ιταλίας, τις οποίες φαίνεται ότι η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης θέλει να εφαρμόσει και στη χώρα μας. Εκεί, υπάρχει ένα στοιχειώδες πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών, όμως από την άλλη πλευρά δίνεται και η δυνατότητα παράτασης της σύμβασης στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν βρει καλύτερη τιμή ενοικίασης για το ακίνητο.

Να σημειωθεί ό,τι σήμερα το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει προστατεύει τους ενοικιαστές για δώδεκα χρόνια. Αν θέλει ο ιδιοκτήτης να διώξει τον μισθωτή-επιχειρηματία θα πρέπει να τον ειδοποιήσει εννιά μήνες νωρίτερα και να του καταβάλλει αποζημίωση 24 ενοικίων. Αν δεν συμβεί αυτό, τότε υπάρχει η δυνατότητα εφόσον το επιθυμεί και ο ενοικιαστής να παραταθεί η σύμβαση για άλλα τέσσερα χρόνια, δηλαδή να ανέλθει στα 16 έτη.

Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές υποχρεούνται να μείνουν στο ακίνητο για ένα χρόνο και αν θέλουν να φύγουν θα πρέπει να προειδοποιήσουν τρεις μήνες νωρίτερα και να δώσουν στους ιδιοκτήτες αποζημίωση μόλις ενός μήνα.

Ιδιοκτήτες ακινήτων και έμποροι
Αντιθέσεις και επιχειρήματα από τους αντιμαχόμενους

Την πλήρη απελευθέρωση των νέων μισθώσεων ζητούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ οι έμποροι ζητούν αφενός χρονική μετάθεση των όποιων ανατρεπτικών αλλαγών και αφετέρου στην περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό την εξεύρεση μιας ισορροπημένης λύσης.

Αυτά προκύπτουν από τις προτάσεις που έχουν δημοσιοποιήσει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Σταύρος Παραδιάς και ο πρόεδρος της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) Βασίλης Κορκίδης.

Η ΠΟΜΙΔΑ, σχολιάζοντας την ισχύουσα νομοθεσία, μιλά για «πλήρη ανισορροπία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των δύο μερών, κατάφωρα σε βάρος των εκμισθωτών επαγγελματικής στέγης, οι οποίοι αναγκάζονται να δεσμεύουν απόλυτα τα περιουσιακά τους στοιχεία για μια ολόκληρη 16ετία. Αντίστοιχα, οι μισθωτές θεωρητικά δεσμεύονται μόνον για ένα έτος, το οποίο και αυτό στην πράξη καταστρατηγείται συστηματικά από την πλειοψηφία τους, έχοντας την ευχέρεια της ανά πάσα στιγμή ανέξοδης εγκατάλειψης του μισθίου όσο και της διεκδίκησης αλλεπαλλήλων μειώσεων του μισθώματος, με την απειλή της αποχώρησης από το μίσθιο». Υποστηρίζει, με πιο απλά λόγια, πως οι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε δυσμενέστερη θέση σε σχέση με τους ενοικιαστές - εμπόρους.

Ο κ. Παραδιάς, ζητώντας την πλήρη απελευθέρωση των νέων συμβάσεων, εξηγεί τους λόγους για τους οποίους πρέπει να συμβεί: «Τη στιγμή αυτή χιλιάδες ιδιοκτήτες 'ξενοίκιαστων' επαγγελματικών ακινήτων (καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών κ.λπ.) είναι πλέον έτοιμοι να διαθέσουν τα ακίνητα αυτά με πολύ χαμηλότερα μισθώματα από αυτά που καταβάλλονταν μέχρι προ τετραετίας, αρκεί να μην τα δεσμεύσουν για μια ολόκληρη 16ετία, αλλά για όσο συμφωνήσουν με τους νέους ενοικιαστές τους. Η υλοποίηση της ευχέρειας αυτής είναι σε θέση να αλλάξει συντομότατα την όψη της αγοράς προς όφελος όλων. Για να επιτευχθεί η επανεκκίνηση της αγοράς των μισθώσεων, θα πρέπει να αποκατασταθεί άμεσα η δυνατότητα ελεύθερης διαπραγμάτευσης των νέων μισθωτικών συμβάσεων με κύριο στοιχείο τον ελεύθερο καθορισμό όχι μόνον του ύψους του μισθώματος αλλά και της διάρκειας της σύμβασης μεταξύ των ενδιαφερομένων πλευρών».

Από την άλλη μεριά, ο πρόεδρος της ΕΣΕΕ σημειώνει την ανάγκη της ύπαρξης ενός προστατευτικού πλαισίου: Εάν δεν υπάρχει η προστασία του νόμου, όταν η μίσθωση είναι μεγάλης διάρκειας και δυστυχώς οι δουλειές της επιχείρησης δεν πάνε καλά, τότε ο μισθωτής παίρνει πάνω του «προίκα» τους μήνες και τα χρόνια που μένουν μέχρι τη συμπλήρωση της συμβατικά συμφωνημένης διάρκειας, τους οποίους μπορεί ο ιδιοκτήτης να διεκδικήσει δικαστικά. Αν η διάταξη καταργηθεί τελείως θα πληγούν τόσο οι επιχειρηματίες όσο και οι ιδιοκτήτες που δεν θα βρίσκουν μισθωτές διατεθειμένους να συντηρήσουν επαρκώς το μίσθιο, προκειμένου να αποφύγει να γίνει ο ένας «οικονομικός όμηρος» του άλλου. Το ένστικτο της αυτοσυντήρησης ενδέχεται να οδηγήσει τον επιχειρηματία να συμφωνεί μικρά χρονικά διαστήματα παραμονής για να μην έχει επάνω του το βάρος του υπόλοιπου των πολλών συμβατικά ορισμένων χρόνων. Η λύση θα πρέπει να είναι τέτοια ώστε να μπορεί ο επιχειρηματίας να χαράξει ένα επιχειρηματικό πλάνο μακράς πνοής χωρίς να αισθάνεται εγκλωβισμένος και υπερχρεωμένος πριν ακόμη ανοίξει και η δουλειά του αποδώσει.

Στο «διά ταύτα» η ΕΣΕΕ ζητά μετάθεση του θέματος: «Η επιχειρηματικότητα και η αγορά ακινήτων δέχονται μέσα στην ύφεση και στη δυσπραγία απανωτά σοκ και υπάρχει μεγάλη αστάθεια. Γι' αυτό τον λόγο, η ΕΣΕΕ προτείνει το θέμα να συζητηθεί μετά το πρώτο εξάμηνο του 2014, όταν σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών θα έχει δρομολογηθεί η σταθεροποίηση του οικονομικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα».