Νέα λύση για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς

Λύση στο θέμα των οικοδομικών συνεταιριμών που έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος.




Με τις ρυθμίσεις που γίνονται αλλάζει ο τρόπος προσέγγισης του θέματος. Τώρα ορίζονται οι περιοχές προς πολεοδόμηση κατόπιν αιτήματος (τοπική αυτοδιοίκηση, δασικές υπηρεσίες, Ελληνικό Δημόσιο) και δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Οι ζώνες τοποθετούνται δίπλα σε υπάρχοντες οικισμούς οι οποίοι όμως είναι μικροί ή εγκαταλελειμμένοι, δίνοντας ζωή σε φθίνοντες οικισμούς. Παράλληλα οι υπάρχοντες οικισμοί αναβαθμίζονται και ταυτόχρονα καλύπτονται οι απαιτήσεις για ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού.

Βασική αρχή της ιδιωτικής πολεοδόμησης μέχρι σήμερα ήταν να υπάρχουν όλες οι χρήσεις (καταστήματα, τράπεζες, υπηρεσίες, ξενοδοχεία κλπ). Η Πολιτεία επιλέγει πλέον στις νέες περιπτώσεις ανάπτυξης την αντίστροφη πορεία. Οι νέες αυτές αναπτύξεις αφορούν ΜΟΝΟ κατοικία (και ορισμένες συνοδές χρήσεις: αθλητικές εγκαταστάσεις και αθλοπαιδιές, πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης αναγκών, υποδομές κοινής ωφέλειας) και όλες οι άλλες χρήσεις θα χωροθετούνται στον υφιστάμενο οικισμό.

Το υφιστάμενο πλαίσιο για την ιδιωτική πολεοδόμηση επέτρεπε όλες τις χρήσεις πλην της οχλούσας βιομηχανίας. Με το νέο σχέδιο νόμου, όπως αναφέρει η ιστοσελίδα capital.gr, επιτρέπονται πλέον μόνο οι χρήσεις αμιγούς κατοικίας, γενικής κατοικίας, εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας και περιοχές ελεύθερων χώρων αστικού και περιαστικού πρασίνου.

Για αυτές τις περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης, μειώνεται ο μέσος συντελεστής δόμησης από 0,6 σε 0,3 προστατεύοντας έτσι το περιβάλλον.

Κανόνες πολεοδόμησης

Το νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ προβλέπει:

-χωροθέτηση δίπλα σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς οι οποίοι ορίζονται όσοι έχουν μέχρι εκατόν πενήντα κατοίκους και παρουσιάζουν φθίνουσα πληθυσμιακή πυκνότητα.

-μέγιστη περιοχή πολεοδόμησης στην περιφέρεια τα 300 στρέμματα, για να υπηρετείται η ανάγκη προσαρμογής στα υφιστάμενα μεγέθη του οικισμού, με ελάχιστη έκταση 50 στρεμμάτων.

-Για υφιστάμενους μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς που έχουν μέχρι 50 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 100 στρέμματα, για οικισμούς που έχουν μέχρι 100 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 200 στρέμματα και για οικισμούς που έχουν μέχρι 150 κατοίκους προβλέπεται μέγιστη έκταση νέας πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα.

-Ελάχιστη απόσταση 500 μέτρα από τον υφιστάμενο οικισμό και μέγιστη απόσταση τα έξι χιλιόμετρα, προκειμένου οι κάτοικοι των νέων περιοχών να εξυπηρετούνται από τους υφιστάμενους οικισμούς.

-υποχρέωση οδικής σύνδεσης (υφιστάμενης ή νέας) με τον υφιστάμενο οικισμό.

-ελάχιστη απόσταση δέκα χιλιομέτρων από πόλη, προκειμένου να μη δημιουργηθούν νέα προάστια και οι κάτοικοι των νέων περιοχών να εξυπηρετούνται από τους υφιστάμενους μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς και όχι από την πόλη.

-δεν δύναται να χωροθετηθούν ανά περιφερειακή ενότητα πλήθος οικισμών που υπερβαίνει το 10% του συνολικού αριθμού στη συγκεκριμένη γεωγραφική ενότητα.

-ελάχιστη απόσταση 350 μέτρων από την ακτογραμμή και 100 μέτρων από κορυφογραμμές.

-ρητές και συγκεκριμένες επιτρεπόμενες χρήσεις, αποκλειστικά σχεδόν κατοικίας (και ορισμένες συνοδές χρήσεις: αθλητικές εγκαταστάσεις και αθλοπαιδιές, πολύ μικρά καταστήματα άμεσης εξυπηρέτησης αναγκών μέχρι 50τμ). Όλες οι άλλες χρήσεις θα χωροθετούνται στον υφιστάμενο οικισμό.

-νέοι κανόνες απόδοσης έκτασης και εισφοράς σε γη και χρήμα για τις υπό πολεοδόμηση περιοχές.

-υποχρέωση εναρμόνισης των μορφολογικών χαρακτηριστικών των νέων αναπτύξεως στη μορφολογία και την κλίμακα του υπάρχοντος οικισμού, βάσει του προγράμματος «Μορφολογικοί κανόνες για την οικοδόμηση των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους και της ευρύτερης περιοχής».

-υποχρέωση δημιουργίας βιολογικού καθαρισμού στο νέο οικισμό και κατασκευής των απαραίτητων δικτύων, παράλληλα με τη μελέτη σύνδεσης του υφιστάμενου οικισμού στο νέο βιολογικό καθαρισμό. Ο Δήμος θα μπορεί να χρηματοδοτήσει τα δίκτυα και τη σύνδεση του υφιστάμενου οικισμού από την εισφορά σε χρήμα του νέου οικισμού.

-ελάχιστη περιοχή πολεοδόμησης τα 300 στρέμματα στις ειδικές περιπτώσεις πολεοδόμησης (περιλαμβάνονται περιπτώσεις αστικών αναδασμών σε αστικά κέντρα, όπως η περίπτωση ΑΟΟΑ στο Πικέρμι).

-η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται σε όλη τη χώρα εκτός των νησιωτικών περιοχών πλην Κρήτης, Εύβοιας και Ρόδου και εκτός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης, που καταλαμβάνονται από τα αντίστοιχα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων.

-με ειδική διαδικασία και ειδικούς όρους, η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής -πολεοδόμησης μπορεί να χωροθετείται και εντός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηράκλειου Κρήτης. Βασική προϋπόθεση είναι να αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο μέσω της διαδικασίας της Τράπεζας Γης ποσοστό τουλάχιστον 50% της υπό ρύθμιση έκτασης, η οποία θα χαρακτηρίζεται ως προστατευόμενη περιοχή και θα τίθεται στην αρμοδιότητα και τη διαχείριση των αρμοδίων υπηρεσιών.

Εκτός των ανωτέρω, σε περίπτωση που τμήμα της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης εμπίπτει σε προστατευόμενη από τις κείμενες διατάξεις περιοχή (δάσος, δασική ή αναδασωτέα έκταση, αρχαιολογικός χώρος) ή αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας ή εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, η διαδικασία της ρύθμισης επιτρέπεται μόνο υπό την προϋπόθεση να αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο μέσω της διαδικασίας της Τράπεζας Γης ποσοστό τουλάχιστον 50% της υπό προστασία ιδιωτικής έκτασης. Επίσης προβλέπεται στην περίπτωση δασικών και αναδασωτέων κηρυγμένων εκτάσεων όχι μόνο να αποδίδονται στο δημόσιο αλλά όταν απαιτούνται έργα αποκατάστασης και αναβάθμισης του φυσικού περιβάλλοντος όπως η αναδάσωση και δάσωση, ο ιδιώτης – οικοδομικός συνεταιρισμός αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής διαχειριστικού σχεδίου προστασίας, συντήρησης και διαχείρισης των εκτάσεων που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο και την εκτέλεση αυτών των εργασιών πριν την υλοποίηση των υπολοίπων έργων υποδομής.

-με ειδικές προβλέψεις και ειδικούς όρους, η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, αποκλειστικά για οικοδομικούς συνεταιρισμούς, μπορεί να χωροθετείται και σε ορισμένα μεγάλα – αραιοδομημένα νησιά, προκειμένου να ενισχυθούν και εκεί οι μικροί και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί. Η έκταση των νησιών όπου χωροθετούνται περιοχές περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης είναι άνω των τριάντα τετραγωνικών χιλιομέτρων (30 τ.χλμ) και ο μέσος αριθμός κατοίκων ανά τ.χλμ. είναι μικρότερος του 25. Η απόστασή τους από τους παραπάνω οικισμούς δεν πρέπει να υπερβαίνει τα δύο (2) χλμ και πρέπει να εξασφαλίζεται η φυσική και λειτουργική τους συνέχεια με τους υπό ίδρυση οικισμούς. Επίσης, οι ζώνες – υποδοχείς πρέπει να απέχουν κατ' ελάχιστο απόσταση τριάμισι (3,5) χλμ από οικισμούς, οι οποίοι κατά την τελευταία απογραφή (2011) της Ε.Σ.Υ.Ε.Α. εμφανίζουν ως μόνιμο πληθυσμό μεγαλύτερο των 300 κατοίκων ή αποτελούν την έδρα του νησιού.

Σε κάθε περίπτωση δεν δύναται να χωροθετηθούν άνω των δύο περιοχών και υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι μεγαλύτερες των διακοσίων πενήντα (250) στρεμμάτων η καθεμία εξ' αυτών και ότι η μεταξύ τους απόσταση υπερβαίνει τα τρία (3) χιλιόμετρα, ενώ απέχουν πέραν των 350 μέτρων από την ακτογραμμή και πέραν των 100 μέτρων από κορυφογραμμές.