ΠΟΙΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΦΕΡΝΕΙ Ο ΝΕΟΣ ΝΟΜΟΣ Φορο-επιβαρύνσεις και φορο-ελαφρύνσεις στην ακίνητη περιουσία

Τη χρυσή τομή ώστε να συγκεντρωθούν όσο το δυνατόν υψηλότερα έσοδα από τη φορολόγηση των ακινήτων, να διορθωθούν φορολογικές στρεβλώσεις που «έφεραν» υπέρμετρη επιβάρυνση στους μικροιδιοκτήτες και να αμβλυνθούν οι πολιτικές αντιδράσεις, αναζητεί η κυβέρνηση πριν καταλήξει στο νέο ενιαίο φόρο ακινήτων.





Με τον υπουργό Οικονομικών Γ. Στουρνάρα να δηλώνει ότι «έχουμε ακόμη καιρό μέχρι να καταλήξουμε», η επιβολή του νέου φόρου εξελίσσεται σε μια ιδιαίτερα δύσκολη εξίσωση, με πολλές «γκρίζες» ζώνες και παραμέτρους που βρίσκονται στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων μεταξύ των εκπροσώπων των κομμάτων που στηρίζουν την κυβέρνηση και του οικονομικού επιτελείου.

Ο υπουργός επιμένει ότι δεν θα επιβληθεί κανένας πρόσθετος φόρος στα ακίνητα και θα εισπράττονται τελικά όσα εισπράττονται μέχρι σήμερα από το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Αυτό σημαίνει ότι ο νέος φόρος θα πρέπει να αποφέρει έσοδα 3 δισ. ευρώ ετησίως, όπως έχει συμφωνηθεί με την τρόικα.

Ωστόσο, με το βασικό σενάριο να προβλέπει την επιβολή του νέου φόρου με αφορολόγητο όριο 50.000 ευρώ, δηλαδή 100.000 ευρώ για το ζευγάρι, ο στόχος για την είσπραξη 3 δισ. ευρώ ετησίως θεωρείται ιδιαίτερα δύσκολος, αφού υπολογίζεται ότι περισσότεροι από 1 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων θα εξαιρεθούν από τον ενιαίο φόρο.

Οι κερδισμένοι

Στους κερδισμένους του νέου φόρου με βάση τα σενάρια που εξετάζονται αλλά και τα παραδείγματα που επεξεργάστηκε η «ΗτΣ» θα μπορούσαμε να πούμε ότι είναι:

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαθέτουν μόνο μια κατοικία, αφού θα πληρώσουν λιγότερο φόρο σε σύγκριση με το «χαράτσι» της ΔΕΗ. Για παράδειγμα φορολογούμενος που έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ (βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ) πληρώνει σήμερα 480 ευρώ για το «χαράτσι»της ΔΕΗ, ενώ με τον νέο φόρο θα πληρώνει 170 ευρώ.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μικρής αξίας έως 50.000 ευρώ, οι οποίοι θα εξαιρεθούν πλήρως από το νέο φόρο, ενώ σήμερα επιβαρύνονται με το ΕΕΤΗΔΕ. Υπολογίζεται έτσι ότι θα απαλλαγεί η πλειονότητα των ιδιοκτητών σε χωριά και κωμοπόλεις όπου η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλή.
Τα ζευγάρια με ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας έως 100.000 ευρώ, οι οποίοι δεν θα πληρώνουν ούτε ένα ευρώ φόρο για τα ακίνητά τους, ενώ σήμερα επιβαρύνονται με το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μεσαίας αξίας αφού θα πληρώνουν λιγότερο φόρο από ό,τι πληρώνουν σήμερα, ακόμη και αν έχουν στην κατοχή τους εκτός από ένα διαμέρισμα ένα αγροτεμάχιο ή ένα οικόπεδο.

Ποιοι χάνουν

Περισσότερους φόρους για την ακίνητη περιουσία τους θα κληθούν πληρώσουν:

Οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους μόνο αγροτεμάχια, καθώς για πρώτη φορά θα κληθούν να πληρώσουν φόρο για ακίνητα, τα οποία μάλιστα δεν τους αποφέρουν κανένα εισόδημα. Ο φόρος στα αγροτεμάχια θα επιβληθεί από το πρώτο ευρώ αντικειμενικής αξίας, ενώ για τους κατ' επάγγελμα αγρότες θα υπάρξει ειδικό αφορολόγητο, που μένει να προσδιοριστεί.
Οι φορολογούμενοι που έχουν τακτοποιήσει ημιυπαίθριους χώρους και αυθαίρετα. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν να φορολογήσουν τους «τακτοποιημένους» χώρους ως κύριους χώρους των κατοικιών και όχι ως βοηθητικούς προκειμένου να πετύχουν τον εισπρακτικό στόχο των 3 δισ. ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, δεν αποκλείεται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν τακτοποιήσει ημιυπαίθριους χώρους να κληθούν να τους δηλώσουν στο έντυπο Ε9 ως κύριους χώρους. Σήμερα, οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δηλώνονται υποχρεωτικά μόνο στο έντυπο Ε1 της φορολογικής δήλωσης και λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό του τεκμηρίου της κατοικίας.

Στο Ε9 οι τακτοποιημένοι χώροι δηλώνονται ως κύριοι χώροι της κατοικίας μόνο στις περιπτώσεις μεταβίβασης του ακινήτου. Εάν αποφασιστεί οι τακτοποιημένοι χώροι να φορολογηθούν ως κύριοι και όχι ως βοηθητικοί χώροι της κατοικίας τότε οι φορολογούμενοι θα βρεθούν αντιμέτωποι με σημαντική φορολογική επιβάρυνση. Και αυτό γιατί, οι συγκεκριμένοι χώροι θα αυξάνουν τους κύριους χώρους των κατοικιών και κατά συνέπεια το ποσό του φόρου που θα κληθούν να πληρώσουν τελικά οι ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα που στα συμβόλαια αναγράφεται ως κύριος χώρος κατοικίας 80 τ.μ. και έχουν τακτοποιηθεί βοηθητικοί χώροι 40 τ.μ., θα πρέπει να δηλωθούν 120 τ.μ. ως κύριοι χώροι. Στην περίπτωση αυτή ο φόρος θα επιβληθεί όχι στα 80 τ.μ. αλλά στα 120 τ.μ.

Οι ιδιοκτήτες μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων που «γλίτωσαν» το χαράτσι της ΔΕΗ κάνοντας διακοπή ηλεκτροδότησης. Στον νέο φόρο θα υπαχθούν όλα τα ακίνητα, ανεξάρτητα αν έχουν ρεύμα ή όχι.

Tα σενάρια που εξετάζονται για την επιβολή του ενιαίου φόρου ακινήτων

Aστικά ακίνητα (κατοικίες, οικόπεδα εντός σχεδίου, επαγγελματική στέγη, υπόγεια πάρκινγκ, αποθήκες)

Aφορολόγητο όριο: 50.000 ευρώ
Φορολογική κλίμακα: 8-10 φορολογικά κλιμάκια με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% για το τμήμα της περιουσίας από 50.001 έως 100.000 ευρώ, 0,2% για το τμήμα της περιουσίας από 100.001 έως 200.000 ευρώ, 0,3% για περιουσία από 200.000 έως 400.000 ευρώ. Oι συντελεστές θα φθάνουν το 1,5% έως 2% για ακίνητα άνω των 3 εκατ. ευρώ.
Eιδική μέριμνα με έκπτωση φόρου για τους ανέργους.

Aγροτεμάχια

Διαχωρισμός των αγροτεμαχίων σε μη αγροτικά και αγροτικά.
Για τα αγροτικά θα επιβάλλεται φόρος από το πρώτο ευρώ. O φόρος θα υπολογίζεται με ξεχωριστή φορολογική κλίμακα και με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1%.
Για τα μη αγροτικά θα καθιερωθεί ειδικό αφορολόγητο όριο 20.000 - 30.000 ευρώ. Tο υπόλοιπο τμήμα της περιουσίας θα φορολογείται με βάση κλίμακα.

Aκίνητα νομικών προσώπων

Φόρος από το πρώτο ευρώ αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ανάλογα με τη χρήση του κάθε ακινήτου.
O φόρος θα υπολογίζεται με βάση κλίμακα και συντελεστές 0,1% , 0,2%, 0,3% και 0,6%.
Eιδική φορολογική μεταχείριση για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των επιχειρήσεων και τα ακίνητα που εκμεταλλεύεται η Eκκλησία. Eκτός φόρου οι λατρευτικοί ναοί. Eξόφληση φόρου: Σε 5 μηνιαίες δόσεις

Παραδείγματα φορολόγησης ακινήτων

Ο υπολογισμός του φόρου έχει γίνει με βάση ένα από τα σενάρια που προβλέπει αφορολόγητο όριο 50.000 ευρώ και συντελεστή κλίμακας 0,1% για το τμήμα της περιουσίας από 50.000 - 100.000 ευρώ και 0,2% για το τμήμα της περιουσίας από 100.001 έως 200.000 ευρώ και 0,3% για το τμήμα της περιουσίας από 200.001 έως 400.000 ευρώ.

1. Έγγαμος φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. 5ετίας αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ. Επίσης διαθέτει ένα οικόπεδο εντός σχεδίου αντικειμενικής αξίας 40.000 ευρώ και ένα αγροτεμάχιο αντικειμενικής αξίας 25.000 ευρώ. Συνολική αξία περιουσίας 185.000 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση σήμερα:

ΕΕΤΗΔΕ 2012: 480 ευρώ.
Φόρος Ακίνητης Περιουσίας 2012: 0 ευρώ.
Φόρος για το αγροτεμάχιο: 0 ευρώ

Συνολική επιβάρυνση για το 2012: 480 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων:

Φόρος για την κατοικία και το οικόπεδο: 170 ευρώ.
Φόρος για το αγροτεμάχιο: Εάν ο φόρος υπολογιστεί με βάση κλίμακα χωρίς αφορολόγητο όριο και αρχικό συντελεστή 0,1% τότε για το αγροτεμάχιο θα διαμορφωθεί στα 25 ευρώ.

Συνολική φορολογική επιβάρυνση: 170 + 25 = 195 ευρώ.

Μείωση φορολογικής επιβάρυνσης: 59,3% ή 285 ευρώ.

2. Έγγαμος φορολογούμενος διαθέτει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. οκταετίας αντικειμενικής αξίας 140.000 ευρώ. Επίσης έχει στην κατοχή του ένα εξοχικό 70 τ.μ. πενταετίας αντικειμενικής αξίας 70.000 ευρώ και ένα οικόπεδο εντός σχεδίου αξίας 50.000 ευρώ. Συνολική αξία ακίνητης περιουσίας 260.000 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση σήμερα:

ΕΕΤΗΔΕ 2012 για το διαμέρισμα: 720 ευρώ.
ΕΕΤΗΔΕ 2012 για το εξοχικό: 350 ευρώ.
Φόρος Ακίνητης Περιουσίας 2012: 120 ευρώ.

Συνολική φορολογική επιβάρυνση για το 2012: 1.190 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων:

Φόρος για τις κατοικίες και το οικόπεδο: 430 ευρώ.
Μείωση φορολογικής επιβάρυνσης: 63,8% ή 760 ευρώ.

3. Άγαμος φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 50 τ.μ δεκαετίας αντικειμενικής αξίας 50.000 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση σήμερα:

ΕΕΤΗΔΕ 2012: 230 ευρώ
Φόρος Ακίνητης Περιουσίας 2012: 0 ευρώ.

Συνολική επιβάρυνση 2012: 230 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων:

Φόρος για την κατοικία: 0 ευρώ.
Μείωση φορολογικής επιβάρυνσης: 230 ευρώ.

4. Έγγαμος φορολογούμενος είναι ιδιοκτήτης 3 αγροτεμαχίων συνολικής αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ. Δεν είναι κατ΄επάγγελμα αγρότης.

Φορολογική επιβάρυνση 2012: 0 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνσημε το νέο φόρο στα ακίνητα: 140 ευρώ

Αύξηση φορολογικής επιβάρυνσης κατά 140 ευρώ.

5. Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα οικόπεδο εντός σχεδίου αντικειμενικής αξίας 60.000 ευρώ και δυο αγροτεμάχια συνολικής αντικειμενικής αξίας 52.000 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση 2012: 0 ευρώ

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας 2012: 0 ευρώ
Φόρος στα αγροτεμάχια: 0 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων:

Φόρος για το οικόπεδο: 10 ευρώ
Φόρος για τα αγροτεμάχια: 52 ευρώ

Αύξηση φορολογικής επιβάρυνσης: 62 ευρώ.

6. Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του μονοκατοικία 120 τ.μ. σε οικόπεδο 200 τ.μ. Η αντικειμενική αξία του κτίσματος ανέρχεται σε 160.000 ευρώ και του οικοπέδου σε 100.000 ευρώ. Επίσης διαθέτει δυο αγροτεμάχια συνολικής αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση 2012:

ΕΕΤΗΔΕ για την κατοικία: 864 ευρώ.
Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (κατοικία + οικόπεδο): 120 ευρώ,
Φόρος για τα αγροτεμάχια: 0 ευρώ.

Συνολική φορολογική επιβάρυνση για το 2012: 984 ευρώ.

Φορολογική επιβάρυνση με το νέο ενιαίο φόρο ακινήτων:

Φόρος για την κατοικία και το οικόπεδο: 430 ευρώ.
Φόρος για τα αγροτεμάχια: 100 ευρώ.

Συνολική φορολογική επιβάρυνση 2013: 530 ευρώ.

Μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης: 454 ευρώ ή 46%.

«Γκρίζες» ζώνες
Πολλές είναι οι «γκρίζες» ζώνες στην εφαρμογή του ενιαίου φόρου που καλείται να ξεκαθαρίσει το οικονομικό επιτελείο.

«Αγκάθια» του νέου φόρου αποτελούν:

Ο τρόπος φορολόγησης των κατ΄ επάγγελμα αγροτών. Εξετάζεται να εφαρμοστεί ειδικό αφορολόγητο όριο και ξεχωριστή φορολογική κλίμακα.
Η φορολόγηση όσων έχουν ξενοίκιαστα ακίνητα, δηλαδή δεν τους αποφέρουν κανένα εισόδημα.
Η φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι είναι άνεργοι ή έχουν πολύ μικρά εισοδήματα. Σήμερα οι άνεργοι εξαιρούνται από το «χαράτσι», ενώ ισχύει ευνοϊκότερο καθεστώς για τους πολύτεκνους και τους ανάπηρους.