Ανατροπές στα ακίνητα: Μείωση αντικειμενικών αξιών - Πόθεν έσχες με βάση την τιμή συμβολαίου

Δραστικές αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων ώστε να πάρει μπροστά ξανά η «ατμομηχανή» της οικονομίας, δρομολογεί το οικονομικό επιτελείο.




Επειτα από τις απανωτές γκάφες με τον ΕΝΦΙΑ και τις σφοδρές επικρίσεις για υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας η κυβέρνηση κάνει στροφή 180 μοιρών και προχωρά σε σημαντικές αλλαγές που θα οδηγήσουν σε μείωση φόρων.

Το πρώτο σημαντικό μέτρο είναι η εφάπαξ μείωση των αντικειμενικών αξιών από το 2015, ένα μεσοσταθμικό κούρεμα της τάξης του 15% σε χιλιάδες περιοχές της χώρας. Θα είναι το πρώτο βήμα για την τελική διαδικασία της εξομοίωσης αντικειμενικών και εμπορικών τιμών και της εφαρμογής του συστήματος της αυτόματης αναπροσαρμογής. Δηλαδή να μην υπάρχει το χάσμα μεταξύ των δύο τιμών που προκαλούσε σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά. Προ κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200% ενώ μετά την κατάρρευση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 50%-60% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία. Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως σε παλαιά ακίνητα) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία με την οποία η πολιτεία υπολογίζει τους φόρους.

Προβληματισμός, πάντως, υπάρχει αναφορικά με τις περιοχές οι οποίες έχουν εξαιρετικά χαμηλές τιμές ζώνης. Για παράδειγμα στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής υπάρχουν αντικειμενικές αξίες 600-700 ευρώ/τ.μ., όταν οι τιμές πώλησης είναι αισθητά υψηλότερες. Επίσης, ειδικοί του κλάδου δίνουν ως παράδειγμα τον Αγιο Νικόλαο Κρήτης, μια τουριστική περιοχή η οποία έχει αντικειμενική αξία 500 ευρώ/τ.μ.
Ανατροπές στα ακίνητα: Μείωση αντικειμενικών αξιών - Πόθεν έσχες με βάση την τιμή συμβολαίου

Στις περιοχές αυτές θα πρέπει να υπάρξει διαφορετική και προσεκτική προσέγγιση καθώς μια απότομη αύξηση των τιμών ώστε να εξομοιωθούν με τις πραγματικές αξίες, θα προκαλούσε μεγάλη αναστάτωση εξαιτίας της σημαντικής φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι οι αυξήσεις ή μειώσεις των αντικειμενικών αξιών επηρεάζουν 20 φόρους στα ακίνητα όπως: ο ΕΝΦΙΑ, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, ο ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή, ο φόρος μεταβίβασης 3%, οι φόροι χρησικτησίας, ανταλλαγή, διανομής ακινήτων, ο δημοτικός φόρος, τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών, το τέλος μεταγραφής συμβολαίων κ.λπ.

Πάντως, όπως υποστηρίζουν οι ιδιοκτήτες, σε πολλές περιοχές oι αγοραίες τιμές διαμορφώνονται σήμερα κατά μέσο όρο από 950 έως 1.350 ευρώ/τ.μ. (μέση τιμή 1.150 ευρώ και 140 - 250 ευρώ για οικόπεδα) που σημαίνει ότι βρίσκονται κάτω από τη μισή τιμή της αντικειμενικής στην περιοχή αυτή που έχει προσδιοριστεί σε 2.500 ευρώ από το 2007 (ποσοστό 54%). Το 2012 η μέση τιμή ήταν περίπου 1.650 ευρώ (μείον 34% από την αντικειμενική) και το 2011 ήταν 2.250 ευρώ (μείον 10% της αντικειμενικής). Στις προσφυγές που αφορούν το Ψυχικό και τη Φιλοθέη υποστηρίζεται ότι ο εκπρόσωπος της ΔΟΥ είχε προτείνει στην αρμόδια επιτροπή για μία συγκεκριμένη ζώνη την τιμή του 2007, καθώς δεν υπήρχαν στοιχεία για το 2010 ενώ δεν λήφθηκαν υπόψη στοιχεία για το 2011 - 2012.

Το δεύτερο μέτρο που αναμένεται να προωθήσει άμεσα η κυβέρνηση είναι η αποσύνδεση της αντικειμενικής τιμής από το τεκμήριο απόκτησης

Το «πόθεν έσχες» θα εφαρμόζεται στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ πιθανότατα σε αυτή θα προστίθενται και οι υπόλοιπες δαπάνες όπως έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μεταγραφής κλπ).

Έτσι η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφει ο αγοραστής στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία.

Η επιβολή τεκμηρίου με βάση την αντικειμενική αξία είχε οδηγήσει σε πάγωμα των αγοραπωλησιών τους τελευταίους μήνες με τους μεσίτες να βρίσκονται σε κατάσταση νευρικής κρίσης καθώς αδυνατούν να ολοκληρώσουν συμβόλαια αν και υπάρχουν αγοραστές και έτοιμα deals. Χαρακτηριστικά είναι τα εξής παραδείγματα:

1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, μπορεί η επιχείρηση να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο, δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Ετσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρά στην συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.

3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία η οποία είναι 190.000 ευρώ.

4. Στο Καστρί, ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.